“미성년 집주인에게 묶인 전세금”...전세사고 급증

 

사건 개요

최근 3년간 미성년 임대인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못한 사고가 약 5배 급증한 것으로 드러났습니다.
국회 국토교통위원회 박용갑 의원(더불어민주당)이 주택도시보증공사(HUG)로부터 받은 자료에 따르면,

• 보증 가입금액: 2019년 115억 원(58건) → 2024년 425억 원(238건)
• 사고 금액: 2021년 7억 원 → 2024년 34억 원

즉, 불과 몇 년 사이에 금액 기준 5배, 건수 기준 4배 이상 증가한 것입니다.

더욱 충격적인 사실은, 10세 미성년자가 수억 원대 임대사업을 운영하며 전세금을 미반환한 사례가 실제로 존재한다는 점입니다.
예를 들어,

• 2015년생 A군(10세)은 서울 강서·양천·동작구 등에서 다세대주택 여러 채를 소유, 총 13억5000만 원의 보증금 중 9억 원 미반환.
• 전북 지역 8세 C양도 보증금 9억2100만 원 중 2억9600만 원 미반환, HUG가 대신 1억3600만 원 지급.

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제도의 허점  : ‘부모가 대신 책임지지 않는 구조’

이 모든 문제의 핵심은 HUG의 보증 제도 설계에 있습니다.
현재 HUG는 미성년 임대인의 법정대리인(부모 등)을 연대보증인으로 지정하지 않습니다.

그 결과,

• 미성년자가 전세금을 돌려주지 않아도
• 부모에게 구상권을 청구할 법적 근거가 없고,
• 재산조사조차 불가능합니다.
• 심지어 상습 채무불이행자 명단에도 미성년자는 단 한 명도 등재되지 않았습니다.

즉, 법적으론 “책임 능력이 없는 자”가 임대사업을 운영하고,
경제적으론 “책임 있는 부모”가 보호막 역할을 하며,
결국 “피해는 세입자가 떠안는” 구조가 고착된 것입니다.

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왜 이런 일이 벌어졌는가

1. 임대사업 규제의 사각지대
– 국회가 2020년 미성년자 임대사업자 등록을 금지했지만,
미성년자의 명의로 부동산을 보유하고 임대수익을 얻는 ‘임대소득자’는 여전히 증가 중입니다.
(2021년 3004명 → 2024년 3313명)

2. HUG의 ‘행정 편의적’ 보증 운영
– 보증 가입 시 임차인에게 법정대리인 서류를 요구하지 않음.
– 구상권 행사나 재산조사 체계도 부재.

3. 금융·법 제도의 비대칭성
– 미성년자는 법적으로 계약상 책임을 지지 않지만,
금융기관이나 보증기관은 이 구조를 방치한 채 보증 상품을 그대로 운영하고 있음.

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피해자는 ‘세입자’다

전세보증금은 서민의 전 재산이 걸린 생계 자산입니다.
그런데 미성년 임대인의 전세사고로 인한 피해는
결국 세입자의 실질 손실, 그리고 HUG의 보증금 대납 → 국민 세금 부담으로 이어집니다.

즉, 무책임한 임대 구조의 비용을 국민이 대신 내고 있는 셈입니다.

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필요한 제도 개선

① 법정대리인 연대보증 의무화
– 미성년 임대인의 경우, 부모나 후견인을 반드시 연대보증인으로 지정해야 합니다.

② 미성년 임대소득자 등록 제한 강화
– 실질적 임대 운영 주체가 부모인 경우, 명의신탁형 임대사업으로 간주해 규제해야 합니다.

③ 구상권·재산조사 제도 보완
– HUG가 대납한 보증금에 대해 부모 재산에 구상권을 행사할 수 있도록 주택도시기금법 개정이 필요합니다.

④ 상습 채무불이행 명단 공개 범위 확대
– 법정대리인까지 포함해 실질적 책임자에게 사회적 책임을 묻는 장치가 필요합니다.

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맺음말

미성년자는 법적으로 ‘보호받아야 할 존재’입니다.
하지만 그 보호막 뒤에서 부모가 부동산을 명의만 자녀로 돌린 채 임대수익을 챙기는 행태는
결국 세입자의 희생 위에서 성립한 불공정 구조입니다.

“10살 집주인”이라는 기이한 현실은,
단지 몇 건의 해프닝이 아니라 우리 부동산 제도의 신뢰가 붕괴된 단면입니다.

법의 보호는 ‘약자를 위해’ 존재해야지, 약자를 내세운 보호막이 되어서는 안 됩니다.
이제는 그 책임을 명확히 물어야 합니다.