"300억 블라인드 브릿지 펀드의 추락"...한투, 투자금 전액 손실 위기

 

 

<출처: 한국투자리얼에셋운용>

 

기준가 반 토막, 전액 손실 경고음

한국투자증권이 판매하고
한국투자리얼에셋운용이 운용하는
300억원 규모 블라인드 브릿지 개발 펀드가
사실상 전액 손실 위기에 놓였다.

해당 펀드는
지난해 12월 22일 공정가치 평가 이후
기준가가 1059.78원에서 574.41원으로 45.8% 급락했다.
숫자는 이미 경고 단계를 넘어섰다.

---

울산 사업장, 150억 전액 상각 처리

가장 큰 타격을 받은 곳은
약 150억원이 투입된 울산 방어동 오피스텔 개발사업이다.

이 사업장은
대주단 만기 연장 무산과 원리금 미지급으로
기한이익상실(EOD)이 발생했고,
이후 두 차례 공매가 모두 유찰됐다.

운용사는
미수 이자와 원금을 100% 상각 처리하겠다고 투자자들에게 통보했다.
사실상 회수 가능성은 사라진 상태다.

---

부산·강동 사업장도 줄줄이 경고등

나머지 두 곳의 상황도 녹록지 않다.

약 100억원이 투자된 부산 우동 주상복합 개발사업은
행정 소송 끝에
2024년 법원의 사업계획 승인 불가 판결이 확정되며 중단됐다.
선순위 대주단은
이미 부실채권(NPL) 매각을 검토 중이다.

약 50억원이 투입된 서울 강동역 도시정비형 재개발사업 역시
공사비 상승과 임대차 문제로
이자 지급이 지연되며 EOD 상태에 놓였다.
다만 운용사는
토지 가치 등을 고려해 이번 상각 대상에서는 제외했다.

---

브릿지론의 한계, 후순위의 위험

이 펀드는
본 PF 이전 단계인
브릿지론에 투자하는 블라인드 펀드다.

부동산 시장이 정점에 달했던
2022년 조성 당시에는
개발 시장 전반에 낙관론이 지배적이었다.

그러나 고금리, 공사비 급등,
부동산 경기 급랭이 겹치며
후순위 브릿지론의 취약성이 한꺼번에 노출됐다.

---

투자자 구성, 일반 개인 비중 80%

총 300억원 가운데
240억원(80%)이 일반 투자자 자금으로 조성됐다.
투자자는 100인 이하,
일반 투자자는 49인 이하로 구성됐고
1인당 투자금은 3억원 이상이었다.

나머지 60억원은
당시 운용사였던
한국투자증권 계열이 직접 투자했다.

---

불완전 판매 논란, 설명은 충분했나

일부 투자자들은
펀드 판매 당시 설명과
실제 사업 조건이 다르다며
불완전 판매 의혹을 제기하고 있다.

특히 부산 우동 사업의 경우
투자 당시 토지 확보가 완료되지 않은 상태였음에도
설명서에는
‘사유지 95% 이상 확보 가능’이라고 기재돼 있었다.

또 투자 설명서상
최대 손실률은 37.5%로 제시됐지만,
현재 상황은 원금 전액 손실 가능성까지 거론된다.

---

법조계 시각, 금소법 위반 소지

법조계는
설명 당시 전액 손실 가능성에 대한 명확한 고지가 없었다면
금융소비자보호법 위반 소지가 있다고 본다.

특히 고위험 상품임에도
위험을 축소 설명했다면
설명 의무 위반에 따른 불완전 판매로 판단될 여지가 있다.

---

운용사 해명, “아직 확정 손실 아냐”

한국투자증권과 운용사 측은
아직 명확한 손실률이 확정되지 않았으며
현재 자산 가치 기준으로
투자자 안내가 이뤄졌다고 설명했다.

모든 투자는
내부 절차와 가이드라인에 따라
진행됐다는 입장도 덧붙였다.

---

남은 질문, 책임은 어디까지인가

이번 사태는
단순한 펀드 부실이 아니다.

고위험 브릿지론 상품이
일반 개인 투자자에게 얼마나 정확히 설명됐는지,
시장 호황기 판매 관행이
위험을 과소평가한 것은 아닌지를 묻는 사건이다.

부동산 PF 위기의 여파는
이제 금융상품 판매의 책임 문제로
확장되고 있다.